Las tres palabras se usan como sinónimos en la conversación diaria y no lo son. Cada una es un instrumento distinto, con efectos distintos, y confundirlas es la fuente más común de conflicto en una operación inmobiliaria. Esta nota ordena qué hace cada una; no reemplaza el asesoramiento sobre una operación concreta, porque cada caso tiene particularidades que cambian la respuesta.
La reserva
Es el primer paso y el más liviano. El interesado entrega una suma para que la propiedad se retire de la oferta mientras el vendedor evalúa. Lo importante: la reserva, por sí sola, no cierra el negocio. Es una oferta acompañada de una entrega, y mientras el vendedor no la acepte no hay compraventa. Tiene que definir sí o sí el plazo de vigencia —sin plazo, queda viva indefinidamente—, qué pasa si el vendedor la rechaza, qué pasa si el comprador se arrepiente, y si se imputa a cuenta de precio cuando prospera. La reserva bancaria, donde el dinero queda en custodia de una entidad, resuelve buena parte de las discusiones sobre quién tiene la plata mientras se decide.
La seña
Acá el negocio ya está acordado. La seña confirma la operación y fija qué pasa si alguna de las partes se echa atrás. La distinción que hay que tener clara es entre la seña que permite arrepentirse —con la consecuencia económica pactada— y la que se entrega como principio de ejecución del contrato, que no habilita a desistir. Cuál de las dos se está firmando depende de cómo esté redactada, y ésa es exactamente la razón por la que no conviene usar un modelo bajado de internet.
El boleto de compraventa
Es el contrato: las partes quedan obligadas a escriturar. El contenido mínimo que no puede faltar es la identificación completa de las partes y del inmueble; el precio, la forma y la moneda de pago; el plazo y lugar de escrituración y quién elige escribano; el estado de ocupación y la fecha de entrega de la posesión; la situación impositiva y de servicios, con quién paga qué y hasta cuándo; y la distribución de gastos y honorarios. El boleto es también el momento de resolver los temas que después no tienen arreglo: deudas de expensas, planos aprobados, mejoras no declaradas e inscripción registral.
Los errores que más caro salen
Llamar «reserva» a lo que es una seña: el nombre no define el instrumento, lo define el contenido, pero genera expectativas que después chocan. No fijar plazos, porque un instrumento sin plazo es un conflicto con fecha abierta. No verificar el título antes de señar, cuando el momento de revisar es antes de que haya dinero en juego. Dejar la ocupación sin definir: «se entrega libre de ocupantes» tiene que estar escrito, con fecha. Y omitir quién paga los gastos, que es la discusión más previsible y la que menos se previene.
En Etapas de la Compraventa Inmobiliaria recorremos la operación completa e incluimos modelos de reserva común y bancaria, seña y boleto, listos para adaptar.