Un comparable es una propiedad parecida a la que estás tasando, cuyo precio ya conocés, y que usás como vara para estimar el valor de la tuya. Esa es toda la definición.
Lo difícil no es entender qué es: lo difícil es elegirlo bien, porque un comparable mal elegido no te acerca al valor, te aleja y encima te da la tranquilidad falsa de haber hecho el trabajo.
Los tres requisitos que no se negocian
Para que una propiedad te sirva como comparable tiene que cumplir tres cosas al mismo tiempo.
- Que sea del mismo mercado. Mismo barrio, o un barrio que compita de verdad con ese. En cualquier ciudad, dos barrios residenciales de perfil distinto no son el mismo mercado aunque los separen quince cuadras. El comprador que busca en uno no mira el otro.
- Que sea reciente. Seis meses es el límite cómodo. Un año es el límite duro. Más atrás que eso, en una economía como la nuestra, ya no estás comparando propiedades: estás comparando momentos distintos del peso.
- Que sepas el precio real. Y acá viene el problema grande.
Precio de publicación no es precio de venta
Esta es la trampa en la que cae casi todo el mundo cuando arranca. Entrás a un portal, ves tres lotes publicados a 25.000 dólares, y concluís que el lote vale 25.000 dólares.
No. Ese es el precio que el vendedor pidió. Entre lo que se pide y lo que se termina firmando hay una diferencia, que cambia según la zona y el momento del mercado, y que se abre más en las propiedades que llevan mucho tiempo publicadas.
Un comparable de publicación sirve, pero sabiendo lo que es: un techo, no un valor. Si podés conseguir operaciones efectivamente cerradas —por colegas, por tu propia cartera, por la escribanía— valen diez veces más que cualquier aviso.
Cuántos necesitás
Tres es el mínimo. Con dos no tenés forma de darte cuenta de que uno de los dos es un caso raro. Con tres, el que se va al margen se te nota solo.
Cinco o seis es lo cómodo. Más de ocho, si todos son buenos, es un lujo; si llegaste a ocho porque bajaste la exigencia para completar la lista, es un problema.
Vale más un informe con tres comparables sólidos que uno con nueve de los cuales seis son de otro barrio.
Un ejemplo con números
Supongamos que tenés que tasar un lote de 300 metros cuadrados sobre calle de tierra consolidada, con todos los servicios menos cloaca. Conseguís estos comparables:
| Comparable | Superficie | Precio | USD/m² |
|---|---|---|---|
| Lote A, misma cuadra | 250 m² | USD 18.000 | 72 |
| Lote B, a tres cuadras, con cloaca | 300 m² | USD 24.000 | 80 |
| Lote C, mismo barrio, en esquina | 320 m² | USD 27.500 | 86 |
A primera vista dirías que tu lote vale unos 300 por 79, o sea cerca de 23.700 dólares. Y estarías equivocado, porque los tres comparables no son iguales entre sí ni iguales al tuyo.
El B tiene cloaca y el tuyo no. El C está en esquina, y una esquina en un barrio de casas se paga más porque permite otro tipo de construcción. El A es más chico, y los lotes más chicos casi siempre tienen mayor precio por metro que los grandes, porque el valor no crece en línea recta con la superficie.
Antes de promediar hay que corregir cada comparable para llevarlo a las condiciones del tuyo. Ese ajuste tiene nombre y tiene método: se llama homogeneización, y es el paso que separa una tasación de una cuenta de almacenero.
El error más común de todos
No es elegir un comparable de otro barrio. Es elegir el comparable que te conviene.
Cuando ya tenés en la cabeza el número que querés que dé —porque el cliente lo insinuó, porque querés la exclusiva, porque el vendedor es tu vecino— dejás de buscar comparables y empezás a buscar justificaciones. Y el mercado te lo cobra después, con una propiedad que no se vende en ocho meses.
La disciplina es al revés: primero armás el conjunto de comparables sin mirar el resultado, y recién después ves qué número sale. Si el número te sorprende, mejor: significa que la tasación te enseñó algo que no sabías.
Por dónde seguir
Elegir bien los comparables es el primer tramo del método de mercado. El segundo es homogeneizarlos: ajustar cada uno por superficie, por ubicación, por servicios y por antigüedad, hasta que todos queden expresados en las condiciones de la propiedad que estás tasando.
Eso, con planilla y con casos reales, lo vemos completo en el Curso de Tasación Inmobiliaria Elemental, donde trabajamos el método de mercado y el de costo de construcción sobre propiedades reales, con la planilla armada para que la uses desde el día siguiente.