Tasar un terreno urbano parece simple hasta que hay que defender el número. El propietario cree que vale lo que pide el vecino; el comprador, lo que figura en un portal. El tasador es el único que tiene que poder explicar de dónde sale la cifra.
El método de comparables —o método de mercado— es el más usado y el más cuestionado, justamente porque se aplica mal seguido. No consiste en promediar tres publicaciones: consiste en construir una muestra defendible y corregirla.
La oferta no es el valor
El primer error es tomar el precio de publicación como dato. Entre lo que se pide y lo que se cierra hay una brecha que varía según la zona y el momento del mercado. Un testigo sirve si podés estimar esa brecha; si no podés, no es un testigo, es un rumor. Priorizá las operaciones cerradas de las que tengas constancia, después las ofertas con antigüedad conocida, y recién al final las publicaciones vigentes, sólo como referencia de techo.
Elegir los testigos: qué tiene que compartir un comparable
Un comparable no es «otro terreno en el mismo barrio». Tiene que compartir lo que determina el valor: la zonificación y los usos permitidos —es lo primero, porque dos lotes enfrentados pueden valer muy distinto si uno admite más altura—, los servicios efectivamente disponibles y no los proyectados, el frente y el fondo, y la situación dominial. Con menos de tres testigos válidos no hay muestra; con más de seis, en general estás mezclando submercados.
Homogeneizar: los factores de corrección
Acá está el trabajo real. Cada testigo se corrige para llevarlo a las condiciones del lote que tasás. Los factores más habituales son la superficie —el precio por metro cuadrado baja cuando la superficie sube—, el frente, la ubicación en la cuadra, la topografía y la fecha del testigo. Los coeficientes que uses tienen que estar explicitados en el informe: un factor sin justificar es la primera cosa que impugna un perito de la contraparte.
El informe: lo que lo hace defendible
Un informe profesional incluye, como mínimo, la identificación del bien y su situación dominial; el objeto y la finalidad de la tasación —no es lo mismo tasar para venta que para garantía hipotecaria o para partición—; la muestra completa con fuente y fecha de cada testigo; la planilla de homogeneización con los coeficientes a la vista; el valor resultante con su rango de confianza; y la fecha de validez. Ese último punto se olvida siempre, y una tasación sin fecha de validez es una tasación que alguien va a usar dentro de dos años.
Los errores que más se repiten
Promediar sin homogeneizar es el más común y el más grave. Usar el valor fiscal como piso, cuando no tiene relación con el valor de mercado. Tasar el proyecto y no el terreno: el lote vale por lo que permite, no por lo que el cliente imagina construir. Y no dejar rastro de la muestra: si dentro de un año no podés reconstruir de dónde salió el número, no lo podés defender.
En el Taller de Tasación Avanzada de Terrenos Urbanos trabajamos este método con planilla de homogeneización y casos reales, en dos clases intensivas. Si estás empezando, el punto de partida es la Tasación Inmobiliaria Elemental.